[제목] PF대출뜻 부동산 투자 PF대출 자격 요건 알아보기
– PF대출이란 무엇이며 PF 대출 이자와 대출 자격요건을 알아보자.
0. 시작하며
안녕하세요. 경제에 관심이 많은 마부장입니다.
이번 시간에는 일반 대출과는 다른 PF 대출이 어떠한 것이며 대출 이자와 대출 자격 요건에 대해 알아보는 시간을 가지려고 합니다.
조금 이해하기 어려운 개념이긴 한데 요즘 중소형 건설사들 부도도 있고 관련 이슈들이 많아 꼭 알아두어야 할 개념입니다. 개념을 잘 익히셔서 부동산 투자에 활용하시면 좋을듯 합니다.
– 이전 시간에 살펴본 주택담보대출도 알아보시기 바랍니다.
1. PF 대출이란(PF 대출 뜻)?
PF 대출이란?
돈을 빌려줄 때 자금조달의 기초를 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법인데요. 일반적인 대출의 경우는 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적담보를 바탕으로 대출을 진행합니다.
특정 프로젝트의 사업성(수익성)을 평가하여 돈을 빌려주고 사업이 진행되면서 얻어지는 수익금으로 자금을 되돌려 받는 구조인데요. 주로 사회 경제적 재산성을 가지고 있는 부동산개발 관련 사업에서 PF(project Financing)대출이 이뤄진답니다.
사업자 대출 중 부동산개발을 전제로 한 일체의 토지매입 자금대출, 형식상 수분양자 중도금대출이나 사실상 부동산개발 관련 기성고대출, 부동산개발 관련 시공사에 대한 대출(어음할인 포함) 중 사업부지 매입 및 해당 사업부지 개발에 소요되는 대출(운전자금 및 대환자금대출 제외)이 이에 포함된답니다.
조금 어려운 개념인데요.
요약하자면 부동산 PF대출(Project Financing)은 특정 부동산 프로젝트의 성공 가능성을 담보로 자금을 조달하는 방법이고 주로 개발사업이나 건축 프로젝트에 사용되며, 해당 프로젝트가 생산하는 현금 흐름을 기반으로 대출 상환 계획이 수립되는 것을 말합니다.
PF 대출의 경우에는 프로젝트를 위한 별도의 법인(특수목적법인, SPV)을 설립하여 대출을 진행하게 되고 대출의 기본은 프로젝트 자체의 신용도를 평가하는 것이기 때문에, 일반적인 신용 대출과 다른 형태를 띄게 됩니다.
PF 대출에서의 위험 요소로는 부동산 시장의 불확실성, 프로젝트 지연, 비용 초과 등이 변수가 있는데요. 최근 대보건설 사례에서 보듯이 공공사업 중심의 회사로서 PF대출 관련 위험이 상대적으로 적으나, 일부 프로젝트에서 공사비 회수의 어려움을 겪고 있는 것으로 보고되고 있답니다.
PF대출은 부동산 개발의 핵심 자금 조달 수단 중 하나지만, 프로젝트의 성공뿐만 아니라 경제 상황, 부동산 시장의 흐름 등 여러 요인에 의해 위험이 달라질 수 있습니다.
2. PF 대출 이자는 어떻게 되나요?
부동산 PF대출의 이자율은 여러 요인에 따라 다양할 수 있는데, 여기에는 대출을 받는 당사자의 신용도, 프로젝트의 위험도, 시장 상황 등이 포함되게 됩니다.
일반 적으로 PF 대출 상품의 이자율은 일반 신용 이자율 보다 높은 수준입니다. 연 5% ~ 연 11% 범위로 설정될 수 있으며, 연체 시에는 약정 금리에 3%가 추가됩니다. 단, 최고 연 20% 이내에서 적용되고 저축 은행 경우에는 연 4.5% ~ 연 24% 사이의 금리가 적용되며, 연체금리는 대출금리에 3%가 추가되지만 상한선은 연 24%로 유지됩니다.
이자율은 대출 기관, 대출 시기, 그리고 시장의 금리 변동에 따라 변할 수 있으니, 실제 대출 시에는 직접 저축은행이나 금융기관에 문의하는 것이 정확하며 중도상환 수수료, 보증, 담보 설정비용 등 부대비용도 꼭 확인하시고 진행하시기 바랍니다.
3. PF대출을 받기 위한 자격 요건은?
부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출은 부동산 개발 프로젝트를 위한 자금을 지원하는 대출로, 아래의 특정 조건을 충족해야 합니다.
먼저 부동산 PF대출의 일반적 자격 요건을 살펴보면 토지를 확보하고 건축허가 등 인허가를 받아야 합니다. 이것이 첫번째 인데요 인허가 리스크가 제거되어야 대출이 가능합니다. 그리고 두번째로 책임 준공을 확약하는 시공사와 도급계약을 맺어야 하며, 시공사는 준공을 보증하고 대출금의 상환을 책임져야 합니다.
대형 저축은행의 구체적 자격 요건을 살펴보면 대출 대상은 개인, 개인사업자, 법인 중에서 주거용, 상업용 건물의 건축허가를 받고 착공 및 일정 공정 비율을 완료한 고객이며 신용관리대상자나 신용평가 등급이 낮은 고객은 대출이 제한될 수도 있습니다.
추가로 일부 금융기관들은 PF대출에 앞서 에쿼티 대출이나 브릿지론 등의 다른 금융 단계를 거칠 수도 있습니다. 아무래도 자격 요건을 철저히 점검하여 사전에 준비를 잘 해야 겠습니다.
4. 부동산 투자에서 PF대출 대신 다른 대출 옵션은?
부동산 투자 시 PF대출 이외에도 다양한 대출 옵션이 있습니다. 여러 대출 방법 중 투자 목적과 현금 흐름, 사업 계획에 적합한 방법을 찾는 것이 중요한데요.
아래와 같이 부동산 투자 대출에 대한 다양한 방법들이 있으니 잘 활용하여 최적의 대출을 받아 보시기 바랍니다.
- 전통적인 모기지: 은행 및 금융 기관에서 일반적으로 제공하며, 안정적인 수입과 좋은 신용 점수, 일정액 이상의 계약금이 필요함.
- 하드머니 대출(Hard Money Loan): 단기 수리 및 전환 프로젝트에 적합하며, 부동산의 수리 후 가치(ARV)를 기반으로 함.
- 개인 자금 대출: 개인 투자자로부터 자금을 조달하는 방식임.
- 주택 담보 대출(Home Equity Loan): 기존 주택의 가치를 담보로 자금을 대출을 받음.
- 판매자 파이낸싱(Seller Financing): 부동산 매매 시 매도자가 대출자 역할을 하여 구매자에게 직접 금융을 제공함.
- 부동산 크라우드 펀딩: 여러 투자자로부터 소액을 모아 자금을 조달하는 방식.
- 부동산 투자 신탁(REITs): 상장되어 있는 REITs에 투자하여 간접적으로 부동산에 투자하는 방식.
대출은 레버리지(지렛대) 효과를 활용해 부족한 자금을 충당하는 방법일 수 있습니다. 주택담보대출은 무주택자나 1주택 소유자에게 유리한 조건을 제공할 수도 있다는 점을 염두에 두는 것이 좋겠습니다.
마치며
이번 시간에는 PF 대출의 뜻과 PF 대출 이자, PF 대출 자격 요건 등을 알아봤습니다. 개인이 큰 부동산을 갖고 있지 않다면 PF 대출을 받을 일은 없을것 같습니다. 다만 아파트나 빌라, 연립주택을 건설하는 프로젝트에 참여하게 된다면 자세하게 알아보고 진행하시는게 좋을 것 같습니다.
일반 대출과 다르니 꼼꼼하게 살피시고 좋은 대출로 자금을 확보하시길 바라겠습니다.
이상 마부장이었습니다.
감사합니다.